原標題：房地產稅近了房價能降嗎？ 上海重慶試點影響有限

　　自從被列入十二屆全國人大常委會立法規劃，備受各方關注的房地產稅已然漸行漸近。記者採訪的市民普遍預期，房地產稅或將起到給房價降溫的效果。事實上，與“房地產稅”一字之差的“房產稅”試點，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。

　　一字之變：

　　從房產稅到房地產稅

　　上海黃先生：“我們這種改善型需求家庭隻能承受，無論稅負增加還是降低。”

　　白領小陳：“如果到時候還是買不起房，房東可能將房地產稅轉嫁到租金上面。”

　　2011年1月，上海開展對部分個人住房征收房產稅試點。針對本市居民家庭在當地新購且屬於該居民家庭第二套及以上的住房，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

　　與此同時，重慶也啟動了房產稅改革試點，征收對象為個人擁有的獨棟別墅(不論存量房還是增量房)、房價達到當地均價兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%－1.2%之間。

　　從2011年上海與重慶試點房產稅，到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產稅”的提法轉變為“加快房地產稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產領域的稅收改革上升為房地產稅體系建設。那麼，這種變化對百姓和政府來說會產生哪些影響？

　　記者統計發現，目前，與房地產有關的稅收包括土地增值稅、企業所得稅、契稅、個稅、城鎮土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發商代交的稅費，就有契稅、房屋所有權証印花稅、房屋登記費、產權代辦費、分戶發放圖表費等多項。

　　中國社科院研究生院城鄉建設經濟系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，天剑狂刀BT私服，很多相關稅費集中在開發流轉環節，且以間接稅為主，在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負轉嫁。

　　但經濟學家賈康認為，“房地產稅”既包括房產稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關稅種。未來的房地產稅改革方向並非單一針對住房保有環節收稅，而是把整個房地產行業鏈條的稅費簡並，其最終的大方向可能是結構性減稅，老百姓的稅負有可能是降低的。

　　記者採訪的市民普遍預期，房地產稅或將起到給房價降溫的效果。但針對個人或單個家庭來說，其未必是降低負擔。

　　上海的黃先生與妻子正准備“要小孩”，屬於改善型需求家庭，他認為“房地產稅還比較遙遠，無論怎麼征收，我現在的居住面積肯定不夠，我肯定要買第二套改善型的房子。將來還要讓沒有上海戶口、身在外地無法買房的父母過來看孩子，那麼我第一套房產也必須留著。因此，我們這種改善型需求家庭隻能承受，無論稅負增加還是降低”。

　　還沒買房、沒有上海戶籍的陸家嘴金融城白領小陳對於房地產稅的看法是喜憂參半。喜的是，增加持有環節稅負可能會增加市場供給，未來房價可能降低﹔憂的則是，如果到時候還是買不起房，房東可能將房地產稅轉嫁到他的租金上面。

　　雙城之稅：

　　滬渝試點影響有限

　　上海納稅者謝先生：“這筆錢差不多等於多交一份物業費，沒有對家庭支出造成很沉重的負擔。”

　　重慶業內人士：這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產稅征收方式堪稱房地產界的“奢侈品稅”。

　　2011年1月，上海與重慶率先試點向居民住宅征收房產稅。從試點執行情況看，兩地房產稅試點大多以戶型面積劃分，並採取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產稅試點中的內容雖然只是未來“房地產稅”這個綜合概念中的一部分，但其在實施中體現出的一些問題，對未來房地產領域整體稅收改革也具有參考價值：

　　一是對房價影響不大。根據中國指數研究院發布的報告，上海及重慶試點房產稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點，但成交均價並未出現明顯下跌﹔第二年，兩地成交量均呈現較大幅度的增長。數據顯示，此后3年多，房產稅試點對房價的影響幾乎可以忽略不計。

　　二是對地方政府財政稅收貢獻不大。重慶房產稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產稅佔本級財政收入的比重僅為0.03%﹔與重慶相比，上海的房產稅征收雖然在絕對值上要多，但其佔財政收入的比重同樣很小。根據《2014年上海預算草案報告》，2014年上海市預計征收房產稅27.6億元，隻有土地出讓收入的1.7%。

　　三是涉及人群有限。記者跟蹤發現，由於房產稅試點不涉及存量住房，其中上海試點中還有六條稅收減免政策，這就使房產稅試點沒有產生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產稅征收標准，對房屋的面積和價格進行了極為嚴格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產稅征收方式后來被一些業內人士戲稱為房地產界的“奢侈品稅”。

　　記者輾轉找到一家納稅家庭——兒子2歲的謝氏夫婦，原先在上海擁有一套80平方米的學區住房。2014年初，為改善居住條件，購置了另一套200平方米總價700萬元的住房，同時保留原學區房。

　　2014年3月，謝先生資金和相關資料准備齊全，准備進交易中心交易。交易前領取了《原有住房信息查詢申請表》，提交交易中心查詢房產情況，並將結果交至稅務局。經認定，購置新居后，謝先生家庭三口人總計擁有280平方米的住房，人均超出60平方米，須繳納房產稅。稅務局就此出具了《上海市個人住房房產稅認定通知書》。

　　謝先生家庭超出房產稅限額的房產面積部分為(80＋200)－(60×3)＝100平方米，這100平方米為應稅面積。由於新購住房單價700萬元÷200平方米＝35000元平方米，大於2013年上海新建商品住宅單價16192元平方米的2倍，稅率為0.6%。

　　上海房產稅的計稅依據為參照應稅住房的房地產市場價格確定的評估值，評估值按規定周期進行重估，試點初期暫以應稅住房的市場交易價格作為計稅依據。目前上海房產稅暫按應稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　因此，謝先生家庭的房產稅年度繳納額為：100平方米×(35000元平方米×70%)×0.6%＝14700元。謝先生購房是在3月份，故此2014年當年的房產稅計算時限為4月至12月，因此2014年應該繳納的房產稅為14700÷12×9＝11025元。

　　謝先生說，“這筆錢差不多等於多交一份物業費，沒有對家庭支出造成很沉重的負擔，但自己也不是大富之家，錢也不能任性花的”。

　　未來之難：

　　不動產登記、擦邊球、房價評估

　　重慶避稅者：在獨棟別墅間加蓋附著物，繞過“獨棟”概念。

　　北京房地產中介：實際每平方米5萬元的價格可“做”到3萬元。

　　中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛認為，房地產稅作為未來地方重要稅種，在地方組織收入和調節財富分配、抑制房地產市場投機等方面有重要作用。

　　出台綜合性的房地產稅是未來的大勢所趨，但從此前房產稅試點探索和現實情況來看難點多多。

　　難點一：作為房地產稅開征基礎的不動產登記何時完善？

　　記者了解到，國土資源部近日下發通知，要求在2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平台。這被業內看作是加快推進不動產登記制度乃至房地產稅立法的重要前提。